Locazione di immobile ad uso commerciale e (il)legittimità dei patti contrari in ordine al canone

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Nel caso de quo, innanzi al Giudice delle Locazioni, competente ai sensi dell’art. 447 bis cpc, il ricorrente – commerciante – adduce di aver corrisposto, oltre al canone stabilito nel contratto, degli importi c. d. “in nero”, per cui, accertata tale circostanza, chiede la condanna della convenuta alla restituzione di quanto indebitamente percepito. Il Giudice, ritenuta, prima facie, non sussistente la nullità della pattuizione, preventiva o contestuale, in punto di canone corrisposto maggiore rispetto a quello contrattualmente stabilito, affida alle parti termine per memorie integrative per dirimere la questione.

In via preliminare giova sottolineare l’imprescrittibilità dell’azione diretta alla restituzione dei canoni e delle altre somme corrisposte dal conduttore in violazione dei divieti previsti dall’art. 79 della Legge n. 392/78, qualora il conduttore abbia agito – con il deposito del ricorso – nel termine decadenziale di mesi sei dalla liberazione dell’immobile (cfr. Sent. Cass. Civ. Sez III, 13681 del 2007: “l’azione esperita oltre il termine semestrale previsto dalla norma espone il conduttore al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali questa è già maturata, mentre il rispetto di detto termine gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, con conseguente impossibilità di opporgli qualsiasi eccezione di prescrizione”).

Già confortati da questa prima statuizione, occorre approfondire come l’ordinamento consideri questi patti ulteriori: difatti, se l’accordo delle parti, anche per fatti concludenti – come prospettato dal G. I. – precludesse la proposizione della domanda per la restituzione dell’indebito, il ricorrente si troverebbe nel paradosso di dover dimostrare la corresponsione di somme non dovute ed allo stesso tempo, fornirebbe la prova dell’accordo tra le parti, vista la lunga durata del rapporto di locazione.

Superata questa prima incongruenza logica, con l’ardire di poter dimostrare l’effettivo pagamento delle somme fuori contratto, è necessario dirimere la questione giuridica sottesa, ovvero se il patto su un canone maggiore da quello contrattualmente stabilito sia o meno nullo.

Dalla lettura della Sent. n. 25274/2008, sez. III, della Suprema Corte di Cassazione si evince in modo inequivocabile il divieto di pretendere il pagamento di somme diverse dal canone o dal deposito cauzionale, in quanto “il relativo patto è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo … che potrà far valere la nullità del patto e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate, purché sia accertato un collegamento tra l’accordo ed il contratto di locazione”. La disposizione ivi richiamata non limita la fattispecie all’ipotesi di contratti ad uso abitativo –  fattispecie invece oggi disciplinata dall’art. 14 della Legge n. 431/98 – ma è specifica per i contratti di locazione ad uso diverso, laddove fa riferimento al rapporto contrattuale (somme diverse dal canone) e soprattutto ove si consideri l’ordine sistematico della norma, disposizioni finali della legge (patti contrari alla legge).

Tuttavia, per dirimere definitivamente la questione ancora una volta dobbiamo volgere lo sguardo alla statuizione della Cassazione, che pone il discrimine della sua giurisprudenza a far data dal 27.07.2001 (Sentenza n. 10286), laddove “in tema di locazione di immobili adibiti  ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione  avente ad  oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L.  n.  392  del 1978, art. 32, ma veri e propri aumenti del  canone, deve  ritenersi  nulla ai sensi dell’art. 79, comma 1,  della  stessa Legge,  in  quanto diretta ad attribuire al locatore un  canone  più elevato  rispetto a quello legislativamente previsto,  senza  che  il conduttore  possa, neanche nel corso del rapporto e non  soltanto  in sede  di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto  di corrispondere  aumenti non dovuti. Il diritto del  conduttore  a  non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello  pattuito,  maggiorato degli aumenti c.d. Istat  se  previsti) sorge  dunque  nel momento della conclusione del contratto,  persiste durante  tutto il corso del rapporto e può essere fatto  valere,  in virtù  di  espressa  disposizione legislativa, [per tutto il periodo pregresso] dopo  la  riconsegna dell’immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi”.

Ed infatti la sentenza di riferimento, n. 10286/2001, Cass. Civ. Sez. III, esprime il principio che “in materia di locazioni ad uso non abitativo (ipotesi ricorrente nella specie), la legge n. 392 del 1978 consente alle parti la libera determinazione del canone iniziale, ma prevede che questo sia suscettivo soltanto di aggiornamento, nel corso del rapporto, onde neutralizzare l’incidenza della perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei limiti di cui all’art. 32.

Consegue che ogni pattuizione avente ad oggetto, non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi e nei limiti di cui all’art. 32, ma veri e propri aumenti del canone di locazione ad uso non abitativo (ipotesi sussistente nel caso in esame), deve ritenersi colpita da nullità, ai sensi dell’art. 79, comma 1, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto dalla legge n. 392 del 1978”.

Conclusivamente, “se il diritto in esame può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non è sostenibile che di esso possa disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti: la validità di una rinuncia espressa o tacita del conduttore ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, appare infatti inconciliabile con la facoltà, attribuita al conduttore, di ripetere “le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge” entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.”

Infine, attraverso questa analisi giurisprudenziale, oramai prevalente ed anzi univoca, si può legittimamente ritenere che i patti diretti ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello contrattualmente stabilito, che può essere aggiornato solamente ai sensi dell’art. 32 legge cit., sono nulli; il conduttore, quindi, potrà agire per la restituzione delle somme versate in eccesso nel termine di decadenza di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, con ciò rendendo inopponibile l’eccezione di prescrizione per la restituzione delle somme tutte versate in corso di rapporto in violazione della norma.